Kapara je trenutak kad kupovina stana postaje ozbiljna. Do tada možete razgledati, upoređivati i pregovarati. Kad date kaparu, vezali ste se za tu nekretninu, a ako kasnije odustanete, novac je teško vratiti.

Zato prije kapare jedan dokument vrijedi više od svih razgledanja: list nepokretnosti. To je izvod iz katastra koji pokazuje šta je tačno upisano za tu nekretninu, ko je vlasnik i da li na njoj postoje tereti. Po Zakonu o državnom premjeru i katastru nepokretnosti, svako ima pravo da izvrši uvid u podatke katastra i da mu se izda list nepokretnosti. Kupac, dakle, ne zavisi od dobre volje prodavca.

U nastavku je pet stvari koje u listu nepokretnosti morate provjeriti prije nego što date bilo kakav novac.

Gdje se dobija list nepokretnosti

List nepokretnosti izdaje područna jedinica katastra u opštini u kojoj se nekretnina nalazi. Spisak usluga katastra i zahtjev za izdavanje lista nepokretnosti nalaze se na portalu Vlade Crne Gore: gov.me – usluge katastra.

Dva savjeta prije nego što krenete:

  • Tražite svjež list. Stanje u katastru se mijenja. List star nekoliko mjeseci ne govori ništa o hipoteci upisanoj prošle sedmice. Uzmite novi list neposredno prije kapare, i ponovo prije potpisivanja ugovora.
  • Provjerite da je list za pravu nekretninu. Broj lista, katastarska opština i broj parcele moraju se odnositi na stan koji kupujete, a ne na susjedni ili na cijelu zgradu bez vašeg posebnog dijela.

1. Ko je upisani vlasnik

Prvo pitanje je najjednostavnije, a najvažnije: da li je osoba koja vam prodaje stan zaista upisana kao vlasnik?

U listu nepokretnosti pogledajte dio sa podacima o imaocima prava. Uporedite ime, prezime i matični broj sa ličnom kartom prodavca.

Na šta da obratite pažnju:

  • Suvlasnici. Ako je upisano više vlasnika, svaki prodaje svoj udio i svaki mora da potpiše ugovor. Dogovor sa jednim suvlasnikom nije dogovor za cijeli stan.
  • Udjeli. Pogledajte kolike su upisane suvlasničke čestice (npr. 1/2, 1/3). One moraju odgovarati onome što vam se prodaje.
  • Brak. Ako je prodavac stan stekao tokom braka, a u listu je upisan samo on, pitajte da li je u pitanju zajednička imovina supružnika. U tom slučaju može biti potrebna saglasnost supružnika, iako on nije upisan.
  • Nasljedstvo. Ako prodaje nasljednik, a u listu je još upisan preminuli vlasnik, ostavinski postupak još nije završen ili rješenje nije sprovedeno u katastru. Prodaja tada mora da sačeka.

2. Tereti: hipoteka i druga ograničenja

List nepokretnosti ima poseban dio o teretima i ograničenjima. Ako je nekretnina „čista“, tu stoji da ne postoje tereti i ograničenja.

Ako tereta ima, najčešće su to:

  • Hipoteka. Nekretnina je založena kao obezbjeđenje kredita ili drugog duga. Teret ostaje na nekretnini i nakon prodaje, osim ako se dug ne isplati i hipoteka ne izbriše. Hipoteka ne znači da kupovina nije moguća, ali mora postojati jasan, pisani dogovor kako i kada se briše, najčešće isplatom duga iz kupoprodajne cijene, uz učešće banke.
  • Službenost. Neko drugi ima pravo da koristi dio nekretnine, npr. prolaz preko placa ili prolaz instalacija.
  • Plodouživanje ili pravo stanovanja. Neka osoba ima pravo da živi u stanu ili da ga koristi, često doživotno. Možete postati vlasnik stana u kojem ne možete živjeti.
  • Zabrana otuđenja ili opterećenja. Upisana zabrana može spriječiti prodaju ili upis novog vlasnika.

Pravilo je jednostavno: ako u dijelu o teretima piše bilo šta, ne dajte kaparu dok ne znate tačno šta to znači i kako se rješava.

3. Zabilježbe: sporovi i postupci u toku

Pored tereta, u katastru se upisuju i zabilježbe. To su upisi koji upozoravaju da je u vezi sa nekretninom nešto u toku: sudski spor, postupak izvršenja ili drugi postupak koji može uticati na vlasništvo.

Zabilježba spora znači da neko osporava pravo upisanog vlasnika. Ako kupite stan dok spor traje, ishod spora može pogoditi i vas.

Takođe pogledajte da li u listu stoji da je neki zahtjev za upis u postupku. To znači da je katastru predat zahtjev koji još nije riješen, na primjer prodaja nekom drugom ili upis hipoteke. Takav upis može promijeniti sliku koju vidite.

4. Da li se podaci poklapaju sa stanom koji ste vidjeli

List nepokretnosti mora opisivati upravo nekretninu koju kupujete. Uporedite:

  • Katastarsku parcelu i katastarsku opštinu sa onim što stoji u oglasu i predugovoru
  • Poseban dio objekta: broj stana, sprat i namjenu (stan, poslovni prostor, garaža)
  • Površinu: upisana površina često se razlikuje od one u oglasu. Razlika od nekoliko kvadrata može imati objašnjenje, ali veća razlika traži provjeru jer utiče na cijenu
  • Pripadajuće prostore: ako se uz stan prodaju garaža, parking mjesto ili ostava, provjerite da li su upisani i na koga

Ako je stan, galerija ili dogradnja na terenu veća nego u listu, pitajte zašto. Neupisani dio pravno nije dio onoga što kupujete.

5. Ko potpisuje: punomoćje

Prodavac često ne živi u Crnoj Gori i prodaje preko punomoćnika. To je uobičajeno, ali traži dodatnu provjeru:

  • da li je punomoćje ovjereno
  • da li izričito obuhvata prodaju baš te nepokretnosti, uz podatke iz lista nepokretnosti
  • da li punomoćnik ima pravo da primi novac, uključujući kaparu
  • da li je punomoćje novijeg datuma i da li je još važeće

Ime vlasnika iz punomoćja mora biti isto kao ime upisanog vlasnika u listu nepokretnosti. Ako punomoćje ne pokriva primanje novca, kaparu ne plaćajte punomoćniku.

Kratka checklista prije kapare

  • Imam list nepokretnosti izdat neposredno prije kapare
  • Prodavac (ili svi suvlasnici) su upisani kao vlasnici, sa tačnim udjelima
  • U dijelu o teretima i ograničenjima nema upisa, ili znam kako se svaki upis briše
  • Nema zabilježbe spora niti zahtjeva u postupku koji mijenja vlasništvo
  • Parcela, poseban dio, sprat i površina odgovaraju stanu koji kupujem
  • Ako prodaje punomoćnik, punomoćje je ovjereno i pokriva prodaju i primanje novca
  • Iznos kapare i uslovi su zapisani u pisanom ugovoru o kapari ili predugovoru

Kada uključiti agenta ili advokata

List nepokretnosti je najbolja prva provjera, ali ne rješava sve. Ako u listu vidite hipoteku, zabilježbu, nasljedstvo koje nije sprovedeno ili razliku u površini, prije kapare se posavjetujte sa advokatom ili notarom. Isto važi za kupovinu u novogradnji, gdje se provjeravaju i dozvole i status zemljišta, i to je tema za poseban članak.

Ako ste vlasnik i spremate stan za prodaju, pročitajte i kako prodati stan u Crnoj Gori i koja dokumentacija je potrebna. Uredan list nepokretnosti skraćuje prodaju i za vlasnika i za kupca.

Tražite stan u Podgorici?

Pogledajte aktuelnu ponudu stanova za prodaju u Podgorici. Za kupce je naša usluga bez agencijske naknade. Ako imate pitanje o konkretnoj nekretnini ili dokumentaciji, pišite nam ili pošaljite poruku na Viber +382 67 321 461.

Ovaj članak je informativnog karaktera i ne zamjenjuje pravni savjet za konkretan slučaj.